（热点）这些房产官司，看看是怎么判的 泰州·民生 泰州新闻网 泰州报业传

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在买房或租房的过程中，不可避免地会出现一些纠纷，比如房屋质量、购房合同、租房协议等。如何避免或处理这些纠纷，我们来看看法院是如何判决这类案件的。

近日，姜堰地区法院发布了《姜堰法院2012-2014年房地产纠纷审理白皮书》，还发布了商品房买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷等十个典型案例。本报精选部分案例，请法官点评。

一对夫妻私自卖房有效吗？

电视剧里经常会发生配偶一方背着另一方偷偷卖房子的事情。很多人认为房子的产权属于夫妻双方，这样的房屋买卖合同应该是无效的。但根据相关法律，此类合同实际上是有效的。

【案例】李和王是夫妻，婚后买了房。去年3月，王背着李把房子卖给了张，直到张来要合同的房子，李才知道房子已经卖了。李以王无权处分共有财产为由，向法院起诉王、张，请求确认房屋买卖合同无效。

经审理，法院驳回了李的诉讼请求。

【点评】最高法律适用法关于审理买卖合同纠纷的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。

就本案而言，王与张签订房屋买卖合同时，王有义务将房屋所有权转移给张，但实际上并未侵犯李的所有权，因此合同生效。李以王对该房屋没有所有权或者没有完全所有权为由主张该合同无效，法院不应依据上述规定予以支持。但是，如果由于王的原因，该房屋不能办理过户登记手续，要求解除合同，并要求王承担违约或损害赔偿责任。

新买的房子漏水可以退款吗？

在一些论坛上，网友经常贴出新买的房子有渗水、漏水等质量问题，要求开发商退款。关注帖子的网友往往是支持的。其实不是所有质量问题都可以退的。

【案例】林和买了一套商品房。他们拿到房子后，发现房子有漏水等质量问题，向开发商反映，开发商派人维修，赔偿损失。但是好景不长，房子出现了两次渗水问题。开发商修复一次后，被告在第二次前出庭。林、以房屋质量问题为由，请求法院裁定解除购房合同，退还购房款，并赔偿相关损失。

经审理，法院驳回了林、的诉讼请求。

【点评】双方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。

庭审中，双方一致认为房屋存在渗水等质量问题，但这些质量问题是目前房屋建设项目中普遍存在的质量问题，可以通过维修解决，不属于房屋主体结构的质量问题。但如果原告能证明该房屋因严重漏水无法修复，已达到“严重影响住宅使用”的程度，则可以根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“房屋质量严重影响住宅正常使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的”。但原告提交的证据不足以证明其主张，法院不予支持。

租期可以超过20年吗？

现在市场上有很多小产权房，很便宜但是不能转让。所以有人投机取巧，以租房70年甚至几百年的形式买房。事实上，这样的租赁合同风险很大。

【案例】某村委会与B公司签订房屋租赁合同，将30亩土地、一栋生产厂房、食堂、宿舍等附属物出租给B公司使用。租期30年，租金每年10万，每年10月底前付清。但在演出期间，B公司只支付了部分租金，未按计划支付。某村委会起诉法院，请求裁定解除房屋租赁合同，B公司支付所欠租金。但乙公司认为该房屋租赁期限超过20年，合同无效。

经审理，法院决定解除双方租赁合同，由B公司支付所欠租金。

【点评】根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超出部分无效。原被告与被告之间的房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年的，依法无效，但20年协议期和还款协议是合法有效的。

被告未能按照还款协议的约定支付租金，构成预期违约。因此，原告要求被告履行所欠全部租金，符合法律规定。被告未按还款协议履行合同，双方约定的解除租赁协议的条件得到满足，法院决定解除双方的租赁合同，由B公司支付所欠租金。